Değer Artış Vergisi Hesaplama (Gayrimenkul)
Gayrimenkulü 5 yıldan önce satarsan, alış-satış farkından 150.000 TL istisna düşülerek kalan (nominal) kazanç üzerinden vergiyi hesaplar.
Ödenecek vergi (nominal, endekslemesiz)
192.000TL
1.000.000 TL kazançtan 150.000 TL istisna sonrası.
- Nominal kazanç (satış − alış)
- 1.000.000TL
- İstisna sonrası matrah
- 850.000TL
- Elde tutma süresi
- 3 yıl 0 ay 0 gün
- Muafiyetin başladığı gün5. yıl dönümü 1 Ocak 2028; bu tarihten sonraki satışlar vergiden muaf.
- 2 Ocak 2028
- 🔴 Bu hesap ENDEKSLEME uygulamaz — gerçek vergi hesabında alış bedeli Yİ-ÜFE artışına göre güncellenir (artış %10'u geçerse), bu genelde vergiyi AZALTIR. Yüksek enflasyon döneminde gerçek borcun burada gösterilenden düşük çıkması beklenir.
- 5 tam yıl dolmadan yapılan satışlar vergiye tabidir; 2 Ocak 2028 ve sonrasında yapılacak satış vergiden muaf olur. Süre az kaldıysa satışı ertelemek vergiyi tamamen ortadan kaldırabilir.
İlgili videolar
Videolar YouTube kanalımızda; tıklayınca burada açılır.
Değer artış vergisi formülü
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- Satış, alış tarihinin 5. yıl dönümünden SONRA ise: vergi = 0 TL (yıl dönümü takvimle bulunur)
- Aksi hâlde: nominal kazanç = satış bedeli − alış bedeli
- İstisna sonrası matrah = max(0, nominal kazanç − 150.000 TL)
- Vergi = 2026 ücret dışı gelir tarifesi (190.000 TL'ye kadar: %15 · 190.000-400.000 TL: %20 · 400.000-1.000.000 TL: %27 · 1.000.000-5.300.000 TL: %35 · 5.300.000 TL üzeri: %40)
Değer artış vergisi nasıl hesaplanır?
- 1Tapuda yazan alış ve (planlanan veya gerçekleşen) satış tarihini gir.
- 2Tapuda yazan alış bedelini ve satış bedelini gir.
- 35 yıldan uzun süre elde tuttuysan vergi otomatik 0 çıkar; kısaysa nominal kazanç üzerinden vergi hesaplanır.
Değer artış vergisi hakkında sık sorulanlar
5 yıllık süre nasıl hesaplanıyor?
Süre tapudaki alış (tescil) tarihinden başlar ve takvimle sayılır — Gelir İdaresi de "takvim günü esas alınır" diyor. 5 tam yıl alış tarihinin 5. yıl dönümünde dolar; sayfa yıl dönümünün kendisini ihtiyatla vergiye tabi sayar, ertesi gün ve sonrasındaki satışı muaf gösterir. Gün sayısıyla hesaplamak yanıltır: beş yılın içine düşen 29 Şubat sayısı 1 ya da 2 olabilir.
Endeksleme neden bu hesaba dahil değil?
Endeksleme, alış bedelinin enflasyona göre güncellenmesini gerektirir ve aylık Yİ-ÜFE (üretici fiyat endeksi) verisine ihtiyaç duyar; bu veri seti sitede henüz yok. Endekslemesiz (nominal) hesap, gerçek vergi borcunun ÜST SINIRINI gösterir — gerçek borcun bundan düşük çıkması olasıdır.
Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkul için de aynı kural mı geçerli?
Hayır, ivazsız (karşılıksız) şekilde edinilen gayrimenkuller (miras, bağış) değer artış vergisi kapsamı dışındadır — bu hesap yalnız satın alınıp satılan gayrimenkuller içindir.