Değer Artış Vergisi Hesaplama (Gayrimenkul)
Gayrimenkulü 5 yıldan önce satarsan, alış-satış farkından 150.000 TL istisna düşülerek kalan (nominal) kazanç üzerinden vergiyi hesaplar.
Son güncelleme:
Ödenecek vergi (nominal, endekslemesiz)
192.000TL
1.000.000 TL kazançtan 150.000 TL istisna sonrası.
- Nominal kazanç (satış − alış)
- 1.000.000TL
- İstisna sonrası matrah
- 850.000TL
- Elde tutma süresi
- 3yıl
- 🔴 Bu hesap ENDEKSLEME uygulamaz — gerçek vergi hesabında alış bedeli Yİ-ÜFE artışına göre güncellenir (artış %10'u geçerse), bu genelde vergiyi AZALTIR. Yüksek enflasyon döneminde gerçek borcun burada gösterilenden düşük çıkması beklenir.
- 5 tam yıl (1826 gün) dolmadan yapılan satışlar vergiye tabidir; süre az kaldıysa satışı ertelemek vergiyi tamamen ortadan kaldırabilir.
Kullanılan formül
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- Elde tutma süresi ≥ 5 yıl ise: vergi = 0 TL
- Elde tutma süresi < 5 yıl ise: nominal kazanç = satış bedeli − alış bedeli
- İstisna sonrası matrah = max(0, nominal kazanç − 150.000 TL)
- Vergi = 2026 ücret dışı gelir tarifesi (190.000 TL'ye kadar: %15 · 190.000-400.000 TL: %20 · 400.000-1.000.000 TL: %27 · 1.000.000-5.300.000 TL: %35 · 5.300.000 TL üzeri: %40)
Ölçüyü nasıl alırsın
- 1Tapuda yazan alış ve (planlanan veya gerçekleşen) satış tarihini gir.
- 2Tapuda yazan alış bedelini ve satış bedelini gir.
- 35 yıldan uzun süre elde tuttuysan vergi otomatik 0 çıkar; kısaysa nominal kazanç üzerinden vergi hesaplanır.
Sık sorulanlar
5 yıllık süre nasıl hesaplanıyor?
Tapuda alış tarihinden satış tarihine kadar geçen gün sayısı esas alınır; tam 5 yıl (yaklaşık 1826 gün) dolmuşsa satış vergiden muaftır.
Endeksleme neden bu hesaba dahil değil?
Endeksleme, alış bedelinin enflasyona göre güncellenmesini gerektirir ve aylık Yİ-ÜFE (üretici fiyat endeksi) verisine ihtiyaç duyar; bu veri seti sitede henüz yok. Endekslemesiz (nominal) hesap, gerçek vergi borcunun ÜST SINIRINI gösterir — gerçek borcun bundan düşük çıkması olasıdır.
Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkul için de aynı kural mı geçerli?
Hayır, ivazsız (karşılıksız) şekilde edinilen gayrimenkuller (miras, bağış) değer artış vergisi kapsamı dışındadır — bu hesap yalnız satın alınıp satılan gayrimenkuller içindir.