Arsa Payı Hesaplama
Bağımsız bölümün brüt alanının bina toplamına oranıyla, o daireye düşen arsa payını metrekare ve yüzde olarak hesaplar.
Daireye düşen arsa payı
40m²
Binanın %5'si.
- Pay oranı
- 5%
- Yaklaşık tapu gösterimiTapuda pay/payda biçiminde yazılır; bu yaklaşık karşılığı.
- 50/1000
- Arsanın toplam alanı
- 800m²
- Binanın toplam brüt alanı
- 2.400m²
- Tapudaki resmî arsa payı, kat mülkiteti kurulurken belirlenir ve bu orantıdan sapabilir — konum, kat ve manzara gibi etkenlerle ağırlıklandırılmış olabilir. Kesin değer için tapu kaydı esas alınmalıdır.
İlgili videolar
Videolar YouTube kanalımızda; tıklayınca burada açılır.
Örnek: Kentsel dönüşüme giren binada 95 m² dairenin arsa payı
Binanın toplam brüt alanı 3.800 m², senin dairen 95 m² ve bina 1.250 m²'lik arsa üzerinde duruyor. Belediye arsanın m² değerini 45.000 TL olarak açıklamış. Arsa payını merak etmenin en yaygın sebebi tam da bu: dönüşüm projesinde sana düşecek daire, tapudaki arsa payından hesaplanır.
- Dairenin brüt alanı
- 95 m²
- Binanın toplam brüt alanı
- 3.800 m²
- Arsanın toplam alanı
- 1.250 m²
- Arsanın m² birim değeri
- 45.000 TL/m²
🔴 Burada çıkan sonuç teorik olarak adil olan paydır — tapuda yazan pay ondan farklı olabilir. Müteahhit kat irtifakını kurarken payları serbestçe dağıtır ve zemin kat, bahçe katı ya da kendine ayırdığı daireler için orantısız pay yazılmış olabilir. Dönüşüm ya da satış öncesi tapudaki gerçek payını mutlaka kontrol et; ikisi tutmuyorsa bunu masaya koymak senin hakkın. Müteahhitle paylaşım konuşuyorsan bir sonraki adım kat karşılığı paylaşım hesabı.
Daireye düşen arsa payı
31,25m²
- Pay oranı
- 2,5%
- Yaklaşık tapu gösterimi
- 25/1000
- Arsa payının değeri
- 1.406.250TL
- Arsanın toplam alanı
- 1.250m²
- Binanın toplam brüt alanı
- 3.800m²
Arsa payı formülü
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- Pay oranı = dairenin brüt alanı ÷ binanın toplam brüt alanı
- Arsa payı (m²) = pay oranı × arsanın toplam alanı
- Pay oranı (%) = pay oranı × 100
- Arsa payının değeri = arsa payı (m²) × arsanın m² birim değeri
Arsa payı nasıl hesaplanır?
- 1Dairenin brüt alanını tapudan veya projeden al (net değil, brüt).
- 2Binanın toplam brüt alanı = tüm bağımsız bölümlerin brüt alanları toplamı. Yönetim planında veya projede bulunur.
- 3Arsanın alanını tapudan al.
- 4Arsanın m² birim değerini girersen (isteğe bağlı) payın parasal karşılığını da görürsün — kentsel dönüşüm görüşmelerinde işe yarar.
- 5Sonucu tapudaki resmî arsa payıyla karşılaştır; fark varsa pay dağıtımı eşit orantıyla değil, ağırlıklandırılarak yapılmış demektir.
Arsa payı hakkında sık sorulanlar
Arsa payı neden önemli?
Kentsel dönüşümde ve kat karşılığı anlaşmalarda pay, size düşecek yeni bağımsız bölümü belirler. Ayrıca ortak giderlerin ve bazı kararların oylanmasında da arsa payı esas alınabilir.
Tapudaki arsa payı neden farklı çıkıyor?
Kat mülkiyeti kurulurken paylar, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenir. Kat, cephe, manzara ve büyüklük birlikte değerlendirilir; bu yüzden yalnız metrekare orantısından sapabilir.
Brüt mü net alan mı kullanmalıyım?
Brüt. Arsa payı dağıtımı brüt (ortak alan payı dahil) alanlar üzerinden yapılır. Net alan kullanırsan sonuç yanlış çıkar — ama hem pay hem paydada tutarlı olduğun sürece oran yaklaşık aynı kalır.
Arsa payım düşükse ne yapabilirim?
Kat malikleri kurulu kararıyla veya mahkeme yoluyla düzeltme talep edilebilir; payın gerçek değerle orantısız olduğunu göstermek gerekir. Bu hukuki bir süreçtir; bir hukukçuya danışman gerekir.