Ev Değerinden Kira Hesaplama
Konutun değerinden yola çıkarak makul aylık kira aralığını hesaplar — kiraya verirken fiyat belirlemenin ve mevcut kiranın piyasaya uygunluğunu görmenin pratik yolu.
Makul aylık kira
25.000TL
Pazarlık payıyla 21.250 – 28.750 TL aralığı.
- Alt sınır (−%15)
- 21.250TL
- Üst sınır (+%15)
- 28.750TL
- Yıllık kira geliri
- 300.000TL
- Kendini amorti etme süresi
- 20yıl
Bu hesabı 30 saniyede anlattık
Videolar YouTube kanalımızda; tıklayınca burada açılır.
Örnek: Aidatı ev sahibinin ödediği 4.200.000 TL'lik daire
4.200.000 TL değerindeki daireni kiraya veriyorsun. Türkiye'de konutta yaygın yıllık getiri aralığı %4-7; sen üst bandı, %6'yı hedefliyorsun. Sitede aidatı ev sahibi ödüyor ve bu aylık 2.500 TL — çoğu kişinin hesaba katmayı unuttuğu kalem tam olarak burası.
- Konutun değeri
- 4.200.000 TL
- Beklenen yıllık getiri oranı
- %6
- Aylık gider (kiraya veren ödüyorsa)
- 2.500 TL
İki sayı arasındaki farka dikkat et: kiracıdan 21.000 TL alıyorsun ama aidatı sen ödediğin için cebinde kalan 18.500 TL. Getiri hesabını brüt kira üzerinden yapmak, yıl boyunca bir aylık kiradan fazlasını görmezden gelmek demektir. Çıkan rakam bir dayatma da değil, pazarlığa girerken elindeki çapadır: emlakçı belirgin biçimde daha düşüğünü söylüyorsa neden, komşu çok daha yükseğini istiyorsa neyi farklı sunuyor — soruyu artık sayıyla sorabilirsin. Cebine gerçekten ne kalacağını görmek için son adım vergi: kira geliri vergisi istisna ve gider yöntemini hesaba katıyor.
Makul aylık kira
21.000TL
- Alt sınır (−%15)
- 17.850TL
- Üst sınır (+%15)
- 24.150TL
- Net aylık getiri
- 18.500TL
- Yıllık kira geliri
- 252.000TL
- Kendini amorti etme süresi
- 16,7yıl
Ev değerinden kira formülü
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- Yıllık kira geliri = konut değeri × (getiri oranı ÷ 100)
- Makul aylık kira = yıllık kira ÷ 12
- Aralık = makul kira × 0,85 … makul kira × 1,15 (pazarlık ve semt farkı payı)
- Net aylık getiri = makul kira − kiraya verenin ödediği aylık gider
- Amorti süresi (yıl) = 100 ÷ getiri oranı
Ev değerinden kira nasıl hesaplanır?
- 1Konutun değerini bugünkü satış fiyatı üzerinden yaz — alış fiyatı değil.
- 2Getiri oranını semtine göre seç; merkezî ve pahalı bölgelerde düşük (%3-4), çeperde yüksek (%6-8) olur.
- 3Aidat ve sigortayı kiraya veren ödüyorsa aylık gidere yaz.
- 4Çıkan aralığı ilan sitelerindeki benzer dairelerle karşılaştır; aralığın dışındaysan ya değer ya oran varsayımın gerçekten uzak demektir.
Ev değerinden kira hakkında sık sorulanlar
Kira artışı bu hesaba dahil mi?
Hayır. Bu hesap bugünkü makul kirayı verir. Mevcut kira sözleşmelerinde artış oranı yasal sınırlara tabidir ve ayrı bir konudur; yeni kiralamada ise piyasa fiyatı geçerlidir.
Neden bir aralık veriliyor?
Aynı değerdeki iki daire kat, cephe, eşyalı olup olmama ve bina yaşı gibi sebeplerle farklı kira eder. ±%15 aralık, bu farkların tipik genişliğini yansıtır.
Eşyalı kiralamada ne değişir?
Eşyalı daireler genelde üst sınırın da üstünde kira eder, ama eşya amortismanı ve yenileme maliyeti doğar. Bu hesap eşyasız kiralamayı varsayar.
Bu hesap 'Kiradan Ev Değeri' hesabının tersi mi?
Evet, aynı ilişkinin diğer yönü. Elinde kira varsa değeri, elinde değer varsa kirayı bulursun. İkisini birlikte kullanıp kendi semtinin gerçek getiri oranını kalibre edebilirsin.