Kiradan Ev Değeri Hesaplama
Bir konutun getirdiği kiradan yola çıkarak kabaca hangi değere karşılık geldiğini hesaplar. Beklenen getiri oranını sen belirlersin — sonucu en çok o değiştirir.
Tahmini değer (brüt)
6.000.000TL
Yıllık kira ÷ %5 getiri.
- Yıllık kira geliri
- 300.000TL
- Kendini amorti etme süresiBu getiri oranında yatırımın kendini ödeme süresi.
- 20yıl
- Aylık kira / değerBinde kaç — semt karşılaştırmasında pratik ölçü.
- 4,17‰
Kullanılan formül
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- Yıllık kira geliri = aylık kira × 12
- Yıllık net kira = yıllık kira − yıllık gider
- Tahmini değer = yıllık kira ÷ (getiri oranı ÷ 100) (doğrudan kapitalizasyon)
- Amorti süresi (yıl) = 1 ÷ (getiri oranı ÷ 100)
Ölçüyü nasıl alırsın
- 1Aylık kirayı bugünkü gerçek kira üzerinden yaz — eski, güncellenmemiş kira sonucu düşük gösterir.
- 2Getiri oranını semtine göre seç: talep yüksek, fiyatı pahalı merkezlerde oran düşer (%3-4), çeperde yükselir (%6-8).
- 3Aidat, emlak vergisi, sigorta ve yılda ortalama kaç ay boş kaldığını yıllık gidere ekle — net değer daha gerçekçidir.
- 4Aynı semtten iki üç ilanın kira ve satış fiyatını bu araca girip karşılaştır; oranın gerçekte kaç olduğunu böyle bulursun.
Sık sorulanlar
Bu bir değerleme raporu yerine geçer mi?
Hayır. Bu yalnız kira-değer ilişkisine bakan kaba bir tahmindir. Gerçek değerleme; konum, kat, cephe, yapı kalitesi, imar durumu ve emsal satışları içerir ve yetkili değerleme uzmanınca yapılır.
Getiri oranını nereden bulurum?
En sağlam yol kendi semtinden örnek toplamak: benzer dairelerin satış fiyatını ve kirasını al, (yıllık kira ÷ satış fiyatı) × 100 hesapla. Birkaç örneğin ortalaması, o semtin gerçek oranıdır.
Brüt ile net değer arasındaki fark neden önemli?
Aidat, vergi, sigorta ve boş kalan aylar kira gelirinin kayda değer bir kısmını götürür. Yalnız brüt kiraya bakmak, gayrimenkulün getirisini olduğundan yüksek gösterir.
Amorti süresi neyi anlatıyor?
Kira geliriyle yatırımın kendini kaç yılda ödeyeceğini. %5 getiride 20 yıl, %8'de 12,5 yıl. Fiyat artışı ve enflasyon hesaba katılmaz — bu yüzden tek başına karar ölçütü değildir.