Erken Satış Getirisi Hesaplama
Bugünkü teklifi kabul edip parayı değerlendirmekle, bekleyip daha yüksek fiyata satmayı aynı tarihe taşıyarak karşılaştırır. Kararı belirleyen sayı: başabaş getiri oranı.
Şimdi satmak avantajlı
1.200.000TL fark
12 ay sonraki değerler karşılaştırıldı.
- Başabaş getiri oranıŞimdi satmanın mantıklı olması için paranın yılda en az bu kadar kazandırması gerekir.
- 18,18% / yıl
- Şimdi sat + yatır (12 ay sonra)
- 7.700.000TL
- Bekle + sat (12 ay sonra)
- 6.500.000TL
- Beklenen fiyat artışı12 ayda; yıllığa çevrilirse %18,2.
- 18,2%
- Hesap vergi, emlakçı komisyonu ve enflasyon etkisini içermez — iki senaryoda da bu kalemler çıkacaktır, ama tutarları farklı olabilir.
Kullanılan formül
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- yıl = bekleme süresi (ay) ÷ 12 · r = paranın yıllık getirisi ÷ 100
- A) Şimdi sat + yatır = bugünkü teklif × (1 + r)^yıl
- B) Bekle + sat = beklenen fiyat + (aylık kira × ay)
- Fark = A − B (pozitifse şimdi satmak, negatifse beklemek avantajlı)
- Başabaş getiri = (B ÷ teklif)^(1 ÷ yıl) − 1 ← kararı belirleyen sayı
Ölçüyü nasıl alırsın
- 1Bugünkü teklifi elindeki gerçek teklif üzerinden yaz — umduğun fiyat değil.
- 2Beklediğinde satacağın fiyatı gerçekçi tut; semtindeki son bir yılın artışına bak, geleceğe aynı hızı varsaymak iyimserlik olabilir.
- 3Paranın yıllık getirisini kendi gerçek alternatifinden al: mevduat faizi, fon getirisi, altın. Vergi sonrası net oranı yaz.
- 4Ev bekleme sürecinde kirada kalacaksa aylık kirayı gir — beklemenin lehine ciddi fark yaratır.
- 5🎯 Asıl bakılacak satır: **başabaş getiri oranı**. Paranı o oranın üstünde değerlendirebiliyorsan şimdi satmak, altındaysan beklemek mantıklı.
Sık sorulanlar
Neden 'başabaş getiri oranı' en önemli satır?
Çünkü tek varsayıma indirger: paranı yılda yüzde kaç kazandırabiliyorsun? Fiyat tahminleri değişkendir, ama kendi yatırım getirini tahmin etmek daha kolaydır. Başabaş oranın üstündeysen satmak, altındaysan beklemek kazandırır.
Vergi ve komisyon neden dahil değil?
İkisi de her iki senaryoda çıkar ve kişiye göre değişir (ikamet süresi, istisna durumu, komisyon oranı). Dahil etmek yanıltıcı bir kesinlik hissi verirdi. Kendi rakamlarını iki tarafa da uygula.
Enflasyon hesaba katılıyor mu?
Doğrudan değil. Paranın getirisini nominal girersen sonuç nominal olur; her iki senaryo aynı tarihe taşındığı için karşılaştırma yine geçerlidir. Reel bakmak istersen getiriyi enflasyondan arındırılmış gir ve fiyat beklentisini de reel tut.
Satış gerçekleşmezse ne olur?
Bu hesap beklenen fiyattan satışın gerçekleşeceğini varsayar. Gerçekte bekleme süresi uzayabilir veya alıcı çıkmayabilir — bu risk B senaryosunun aleyhinedir ve sayıya girmez.