Konut Yaşına Göre Değer Kaybı
Bina yaşının değere etkisini hesaplar. Kritik ayrım: arsa yıpranmaz, yalnız bina bileşeni değer kaybeder — bu yüzden arsa payı oranı ayrıca sorulur.
Tahmini değer
6.080.000TL
Yeni konuta göre %24 düşük.
- Yıpranma tutarı
- 1.920.000TL
- Bina yıpranma oranı20 yıl ÷ 50 yıl ekonomik ömür.
- 40%
- Arsa bileşeni (yıpranmaz)
- 3.200.000TL
- Bina bileşeni (yeni hâliyle)
- 4.800.000TL
- Kalan ekonomik ömür
- 30yıl
- Bu model doğrusal yıpranma varsayar; gerçekte değer kaybı ilk yıllarda daha hızlı, sonra yavaşlar. Bakımlı ve güçlendirilmiş binalarda kayıp belirgin azdır.
Kullanılan formül
Sonucun nereden geldiğini gizlemiyoruz — hesabı elle de doğrulayabilirsin.
- Arsa bileşeni = yeni konut değeri × (arsa payı oranı ÷ 100) ← yıpranmaz
- Bina bileşeni = yeni konut değeri − arsa bileşeni
- Yıpranma oranı = en küçüğü(1, bina yaşı ÷ ekonomik ömür)
- Yıpranma tutarı = bina bileşeni × yıpranma oranı
- Tahmini değer = yeni konut değeri − yıpranma tutarı (arsa bileşeninin altına inmez)
Ölçüyü nasıl alırsın
- 1Aynı semtte, benzer büyüklükte SIFIR bir dairenin fiyatını bul — hesabın çıpası bu.
- 2Bina yaşını yapı ruhsatı veya iskân tarihinden al.
- 3Ekonomik ömrü betonarmede 50 yıl bırakabilirsin; güçlendirilmiş veya nitelikli yapıda daha uzun tutulabilir.
- 4🔴 Arsa payı oranını semtine göre dürüst seç — sonucu en çok bu değiştirir. Arsanın pahalı olduğu merkezlerde yüksek (%50-70), çeperde düşük (%20-30).
- 5Sonucu semtindeki aynı yaştaki dairelerin ilan fiyatlarıyla karşılaştır; büyük sapma varsa arsa payı varsayımını gözden geçir.
Sık sorulanlar
Neden arsa payı soruluyor?
Çünkü arsa yıpranmaz. Bir dairenin değerinin bir kısmı altındaki arsanın payıdır ve bu pay yaşla düşmez. Arsa payını ayırmayan hesaplar, özellikle merkezî konumlarda değer kaybını kat kat abartır.
Eski bina her zaman ucuz mudur?
Hayır. Merkezî konumda, arsa payı yüksek eski binalar kentsel dönüşüm beklentisiyle yeni binalardan pahalı bile olabilir. Bu hesap yalnız yıpranmayı gösterir, dönüşüm beklentisini fiyatlamaz.
Ekonomik ömür ne demek?
Yapının ekonomik olarak kullanılabilir kabul edildiği süre. Betonarme konutlarda yaygın kabul 50 yıldır; bu, binanın o yıl yıkılacağı anlamına gelmez, değerleme amaçlı bir varsayımdır.
Deprem yönetmeliği ve güçlendirme etkiler mi?
Ciddi biçimde. 2000 öncesi yönetmelikle yapılmış, güçlendirilmemiş binalar piyasada belirgin iskonto görür; güçlendirilmiş binalar ise yaşına göre beklenenden iyi fiyat bulur. Bu hesap o farkı içermez — ekonomik ömür değerini buna göre ayarlayabilirsin.